Осмотр квартиры перед покупкой на что обратить внимание || Что смотреть при осмотре квартиры

Шаг 1 – проверка правоустанавливающих документов на квартиру

В день осмотра квартиры застройщик обязан предоставить покупателю «лист претензий», «смотровой листок» или «дефектную ведомость» (у разных девелоперов название этого документа может различаться). В нём необходимо отмечать замеченные недостатки принимаемого жилья. «В случае, если вам не удалось осмотреть какие-то помещения, этот факт также стоит отметить в документе.

Если вам приглянулась квартира на вторичном рынке, то начинать изучать историю вопроса нужно с проверки документов, на основании которых возникло право собственности продавца. Наиболее распространенные варианты – договоры купли-продажи, мены, дарения; реже – вступившие в законную силу решения суда, свидетельства о праве на наследство, договор ренты.

Очевидно, что эти документы ни в коем случае не должны содержать признаков подделки, подчисток и т. п. Если в тексте есть исправления, они должны быть удостоверены подписями всех сторон договора. Если договор удостоверен нотариусом, то исправления скрепляются печатью и подписью нотариуса, пишет Собственник.

«Проверьте факт надлежащей государственной регистрации договоров, – советует юрист компании Penny Lane Realty Сергей Поправка. – Если в документах, на основании которых возникло право собственности, прописаны условия, несоблюдение которых является основанием для расторжения сделки, убедитесь в том, что эти условия выполнены.

Немаловажный нюанс: если вы обнаружите, что квартира была кому-то подарена или завещана по наследству (при этом ее новый собственник не является родственником), и вскоре после этого новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать, то такой факт должен вас насторожить.

Попросите у собственника выписку из Единого

государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года, то есть с момента создания ЕГРП, чего вполне достаточно для вашего душевного спокойствия.

«Если из этой выписки вы увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жил, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя», – предостерегает Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. В этом случае эксперты советуют насторожиться и лучше – поискать более благонадежный объект.

Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в эпицентре спора или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите какие-либо споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.

По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права.

Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.

Правда, бывает, что квартира не числится в ЕГРП. Как правило, это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая».

Спросите у собственника документы БТИ на квартиру. Они необходимы, чтобы проверить, соответствует ли качество квартиры документам: существуют ли в ней несогласованные в законном порядке перепланировка или переустройство. Согласно статье 26 ЖК РФ, практически любые переустройства и перепланировки требуют согласования с органом местного самоуправления, а если их выполнить «самопроизвольно», то они попадут в разряд административных правонарушений, за которые предусмотрена ответственность. Незаконным считается любое переоборудование квартиры, на которое не получено разрешение соответствующих органов.

С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер.

Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.

Попросите собственника предоставить вам

Осмотр квартиры перед покупкой

расширенную выписку из домовой книги. Она позволит проверить, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства и сохраняют ли эти люди в соответствии с законом право проживания в квартире при ее продаже.

Дело в том, что один из существенных рисков при покупке жилья – это возможное оспаривание прав на квартиру третьими лицами. Споры могут возникнуть, например, при наличии безвестно отсутствующего члена семьи, прописанного в квартире. «Никто не гарантирует, что это безвестно отсутствующее лицо не явится через несколько лет и не будет оспаривать сделку.

Такие случаи бывают, – говорит Ольга Рыкова. – Люди сидят в тюрьме, не хотят сообщать об этом родственникам, а потом выходят на свободу и заявляют о своих правах». Поэтому, покупая квартиру, в которой прописан безвестно отсутствующий член семьи, временно выбывший в долгосрочную арктическую командировку, на длительное лечение (например, в психоневрологический или наркологический диспансер) или в места лишения свободы, вы идете на определенный риск. Подумайте, может быть стоит поискать другой вариант?

Предлагаем ознакомиться  Сумма хищения для уголовной ответственности

В зоне риска находятся также квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать. И если в ходе сделки были затронуты права несовершеннолетних, убедитесь в наличии соответствующих разрешений органов опеки.

«Кроме того, необходимо обращать внимание на права супругов продавца: если продавец состоит в браке или же квартира была приобретена в браке, то в договоре должно быть зафиксировано наличие согласия супруга на продажу», – обращает внимание Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам.

В деле купли-продажи квартиры важны, безусловно, все нюансы: содержание договора купли-продажи, процесс передачи денег за квартиру, грамотное написание расписок продавцом, контроль над фактической передачей квартиры – все это составляющие целого понятия «сделка». Главное – помнить, что при приобретении квартиры стоит не верить (на слово), бояться (обмана), просить (документы).

Внимание к деталям

Как не парадоксально это звучит, но начинать осматривать квартиру перед покупкой необходимо задолго до входа в неё, на далёких рубежах и подступах. Так будет провести осмотр квартиры перед покупкой правильнее всего.

В первую очередь обратите внимание на сам дом, в котором вы предполагаете жить, соберите по максимуму достоверной информации по зданию – год постройки, материал стен – из чего дом построен, когда был последний капитальный ремонт, что конкретно менялось – кровля, инженерные коммуникации, или же просто был проведен лёгкий косметический марафет, размер услуг жкх, какая управляющая компания осуществляет эксплуатацию дома.

Оцените транспортную, социально-бытовую инфраструктуру вокруг своей будущей квартиры. Ответьте себя на ряд первостепенных вопросов: В какой магазин будете ходит по утрам за хлебом, в какое учебное учреждение отдадите своего ребёнка, в каком парке или сквере будете совершать вечерний променад, как вы будете добираться на работу…

Для сбора информации по криминогенной обстановке вам стоит обратиться к участковому полиции, но лучше всего на осмотре квартиры включить местное сарафанное радио – расспросите местных жителей, бабушек на лавке, о том чем и как живёт дом и микрорайон в общем — есть ли сборища наркоманов, где живут алкоголики и другие ассоциативные элементы.

Для многих клиентов на рынке вторичного жилья вопрос о покупке снимается далеко на подступах к самой квартире…

Назначать просмотр необходимо по предварительной устной договоренности с представителем собственника – риэлтором или агентом, или самим хозяином квартиры. Не надо ломиться в закрытую дверь и играть в детектива, вычислять по фото или у местных жителей где конкретно в доме какая квартира продаётся. Заявившись к продавцу, неожиданно для него, вы можете скомпрометировать себя и выставить не в лучшем свете. И скорее всего осмотр квартиры для вас закончится не начавшись

Очень часто потенциальные покупатели узнают о том, где находится в каком подъезде квартира, лишь на просмотре. Риэлторы в целях конфиденциальности держат до последнего эту информацию в секрете. Частенько клиентов подстерегает неожиданный и неприятный сюрприз — квартира в торце или угловая. И если для вас как для покупателя этот момент определяющий, рекомендую заранее задать вопрос о расположении квартиры на этаже и планировке.

Куда и на что смотреть, покупая квартиру

Осмотр подъезда может сказать куда больше, чем сама квартира. И я не оговорилась. Порой мелочи и детали подмеченные в подъезде где расположена квартиры становятся ключевыми факторами при выборе жилья. Загаженный подъезд вряд ли кого то воодушевит и с подвигнет на покупку. Банки с окурками, пустые бутылки, исписанные стены, обгаженные углы.

Обратите внимание на запахи в подъезде – очень часто там просто нечем дышать и вонь стоит такая, как от разложившегося трупа. Часто причиной зловония в подъезде служит нерегулярно обслуживаемый мусоропровод. Также причиной плохих запахов может служить вода, а точнее её испарение – это могут быть высоко расположенные грунтовые воды и постоянно подтопляемый подвал, а в отопительный сезон симбиоз воды, тепла и мусоропровода дает сражающие наповал ароматы.

И вновь возвращаюсь к запахам. Запахи на просмотре квартиры перед покупкой нам могут сказать о многом. Вообще мне иногда кажется, что и смотреть то в квартире ничего особо не нужно, надо лишь закрыть глаза и принюхаться и всё станет понятно – стоит ли покупать эту квартиру.

При осмотре квартиры перед покупкой особенно обратите внимание на то, чем и как пахнет в квартире. Пахнуть может газом из-за утечки и разгерметизации газопровода, пахнуть может затхлостью и сыростью – быть может квартира плохо проветривается, никогда в ней не открываются окна, быть может квартира плохо освещается и из-за этого недостаточно просушивается, а возможно есть проблемы с вытяжкой и вентиляцией.

Осмотр квартиры перед покупкой на что обратить внимание || Что смотреть при осмотре квартиры

В первую очередь при осмотре квартиры необходимо особо уделить внимание на её состояние и качество ремонта. А если жильё пришло в упадок, то оценить фронт работы и прикинуть в уме сколько нужно вложить денег в квартиру, чтобы привести её в состояние пригодное для нормального проживания.

При общем осмотре квартиры обратите внимание на следы недавнего косметического ремонта. Возможно хозяин квартиры попытался скрыть от вас серьёзные недочёты на скорую руку. Оглянитесь вокруг, где-то должна стоять банка с краской или лежать рулон обоев.

Предлагаем ознакомиться  Договор аренды квартиры с пропиской

Свежая штукатурка на стене или на потолке должна на просмотре квартиры вас насторожить – возможно это попытка завуалировать грибок или плесень, быть может течёт крыша или соседи сверху постоянно квартиру заливают.

Не ленитесь поднять голову и досконально изучить потолок, рассмотрите его особо тщательно и внимательно. Попытайтесь найти следы подтёков и протечек, особенно в местах примыкания труб и в углах комнат.

Осмотрите оконные блоки – не видны ли места промерзания, убедитесь что из окон не дует ветер и они легко и плотно закрываются.

Зайдите в ванную комнату и осмотрите перед покупкой квартиры сантехническое оборудование — смесители, краны, задвижки и трубы. В коробах над стояками также может быть спрятано много сюрпризов. Проверьте напор воды – на верхних этажах может сочится лишь тонкая струйка.

Обратите внимание на радиаторы отопления, проверьте в каком состоянии батареи, а если вы пришли на осмотр квартиры в отопительный сезон, то можно будет сразу почувствовать и проверить как сильно они греют. Оглянитесь вокруг и присмотритесь по-внимательнее, возможно где-то в углу припрятан электрический обогреватель. Это также может натолкнуть на определенные размышления.

Обратите внимание на углы в комнатах – порой от сырости в углах отходят от стен обои.

Часто причинами возгорания и пожаров в квартирах служит короткое замыкание электропроводки. Обратите внимание на просмотре квартиры перед покупкой на общее состояние электрики, в частности на розетки и выключатели. Посмотрите не видны ли следы от возгорания, замыканий, не искрит ли где чего, не висят ли где какие сопли.

Отметьте для себя в каком состоянии электросчётчик, давно ли он проходил техническую поверку. Выясните какую нагрузку получают электроточки – не включено ли у хозяина 4-5 электроприборов на одну розетку – это также может говорить о неправильной эксплуатации электрической сети и возможных дальнейших с ней проблемах.

Возьмите на заметку – порой собственники намеренно создают непреодолимые препятствия для осмотра проблемных мест в помещении, захламляют комнату громоздкими предметами: шкафами, шифоньерами, комодами, модульными стенками.

И какими бы незначительными на первый взгляд вам не показались эти проблемы житейского характера, любой ремонт влетает в копеечку. Так что ухо востро и будьте бдительны на просмотре квартиры перед покупкой на вторичном рынке…

На счет времени просмотра, я бы рекомендовала побывать в квартире и днём и вечером, и ощутить контраст от утреннего осмотра жилья и после захода солнца, если таковой имеется. В основном все просмотры квартир риэлторы назначают в вечернее время, так удобно большинству собственников, люди же по большей части работают.

Хороший вид из окна и отличный обзор – ещё одна немаловажная деталь при осмотре жилья перед покупкой. Особо обратите внимание куда выходят окна вашем будущей квартиры – в укутанный зеленью тихий уютный двор или на оживлённую улицу.

Обратите внимание на психологическое состояние продавца, на его устойчивость к неудобным вопросам, быть может он нервничает и ему есть, что от вас скрывать. Тогда это может послужить поводом к более детальному и внимательному анализу и разбору ситуации перед покупкой квартиры, а то и вовсе к приватному разговору по душам

Зри в корень. Камнем преткновения во многих сделках купли-продажи квартиры становятся правоустанавливающие документы, а точнее их полное или частичное отсутствие. В следствии чего продажа квартиры не может быть осуществлена. Однако на осмотре квартиры от вас этот факт могут попросту скрыть, в надежде на то, что вы сильно заинтересуетесь объектом и возможно постараетесь помочь собственнику или риэлтору в выправлении документов необходимых для продажи квартиры.

Иными словами продавец попытается на вас повесить всех собак и переложить геморрой с документами на ваши плечи и карман. Непогашенная ипотека, долги физическим лицам, кредиты, ограничения и обременения на недвижимость, несовершеннолетние дети – при осмотре квартиры перед покупкой вы должны быть уверены, что учтены законные права всех заинтересованных лиц. Не раз покупатели попадали в ситуацию при осмотре квартиры, когда и хочется и колется, глаз видит – да зуб неймёт.

Цель любого риэлтора как можно быстрее продать квартиру, успешно завершить сделку и получить свою комиссию. Это его основная мотивация. И если агент с вами особо не церемонится на просмотре квартиры, ведёт себя мягко говоря по-хамски, это может говорить о том, что он в вас не сильно заинтересован. Часто причиной такого пренебрежительного обращения с клиентами является уверенность риэлтора в скорой продаже квартиры, которая подкрепляется телефоном, раскалённым от звонков потенциальных покупателей.

Через чур любезный хозяин квартиры или риэлтор также должен вас насторожить, за улыбками часто скрывается волчий оскал, возможно продавцам есть что скрывать, а возможно вы единственные за долгое время потенциальные клиенты, а если это так то квартира не в рынке, скорее всего цена на квадратные метры сильно завышена.

На просмотре квартиры держитесь уверенно, задавайте продавцу вопросы по существу – но не стреляйте ими как из пулемёта, имейте терпение выслушать собеседника.

Осмотр квартиры перед покупкой на что обратить внимание || Что смотреть при осмотре квартиры

Мой вам дельный совет, проведите в помещении как можно больше времени. Обстоятельно, не галопом, а с чувством, с толком, с расстановкой осмотрите все помещения в квартире перед покупкой. Рассиживаться не стоит, не злоупотребляйте гостеприимством. А вот если вам предлагают бегло галопом осмотреться и выпихивают из квартиры пинками, то в этом случае стоит призадуматься Уделяйте внимание мелочам и кажущимся на первый взгляд малозначительным деталям.

Показывать свой острый интерес на квартире в момент осмотра, я бы не рекомендовала. Если продавец увидит у вас заинтересованность, то он попросту замкнётся и торговаться скорее всего с вами он уже не будет. Начинать торги стоит лишь в случае реальной заинтересованности и если у вас в голове созрела обоснованность притязаний на скидку.

Предлагаем ознакомиться  Как получить возмещение за травму в общественном транспорте?

Ошибки совершённые на просмотре могут выйти вам боком. Они либо загонят вас в тупик, либо отодвинут на неопределенное время от намеченной цели – приобретения своего собственного жилья.

Очень часто потенциальные покупатели забывают о всех правилах приличия, наставлениях и рекомендациях перед осмотром квартиры и наломав дров остаются ни с чем. Ломятся напролом как слон в посудной лавке, неповоротливо без смекалки.

Вопрос купли-продажи недвижимости, и в частности осмотр квартиры перед покупкой, очень сложен и многогранен, уж очень много есть нюансов. И записываться на просмотр квартиры, не заручившись некоторыми сведениями и рекомендациями, не просто опрометчиво – в большинстве случаев вообще недопустимо.

Просмотр квартиры при покупке на вторичном рынке

Надеюсь, несколько моих практичных советов помогут вам с достоинством пройти этот этап в вашей жизни, уверенно держаться на осмотре квартиры перед покупкой на вторичном рынке и обращать своё внимание действительно на важные моменты.

И не забывайте, что это рынок – будьте на стороже, держите хвост пистолетом и ухо востро.

До входа в квартиру

Состояние мест общего пользования может многое рассказать покупателю о качестве дома в целом. «В случае, если вы обнаружите в подъезде трещины на стенах, отколотую плитку, перекошенные стеклопакеты или двери, то подобные дефекты обязательно окажутся и в квартире», — считает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

Кроме того, нужно обратить внимание на то, есть ли в подъезде строительный мусор. Квартиру должны сдавать после завершения работ в доме, и вывоз мусора — задача застройщика, а отнюдь не новосёлов. Также нужно оценить благоустройство двора. Последний пункт, впрочем, не имеет чёткого определения, поэтому вывод о том, благоустроен двор или нет, можно сделать только исходя из собственных ощущений. К тому же, обустройство территории застройщики часто выполняют в последнюю очередь, после окончания строительства дома.

Квартира с отделкой

Размеры помещений должны быть такими же, как и в договоре купли-продажи. «При возникновении сомнений можно организовать процедуру повторного замера БТИ и в случае ошибки получить назад уплаченные за несуществующие квадратные метры средства. После измерения площади нужно проверить, ровные ли стены, — для этого можно замерить ширину и длину каждого помещения в начале и в конце, а также у пола и у потолка.

Герметичность монтажных стыков и панельных швов — одно из главных требований безопасности жилья. Попадание влаги в места, где проходит проводка, может привести к замыканию или даже пожару. Кроме того, в углах стен не должно быть потемнений или следов грибка — эти признаки выдают плохую изоляцию, в результате чего стена промёрзла.

Окна и двери должны легко и без усилий открываться и плотно закрываться. «Чтобы проверить, насколько герметично прилегает оконная створка к раме, можно приложить к ней лист бумаги и закрыть окно. Если вытащить бумагу не получится или для этого необходимо приложить значительные усилия, значит, створка отрегулирована и окно не будет пропускать воздух и влагу.

Вентиляция на момент первого осмотра уже должна функционировать. Чтобы проверить её, можно воспользоваться зажигалкой или листом бумаги. Если при поднесении к вентиляционной решетке пламя отклоняется в сторону, а лист бумаги «приклеивается», значит, вентиляция находится в рабочем состоянии. 

Коммуникации должны соответствовать следующим требованиям: розетки в квартире должны находиться на одном уровне, на трубах и стояках не допускается наличия влаги и ржавчины, а батареи устанавливаются на расстоянии не менее 2 см от стены, 8 см от подоконника и 7 см от пола. Также стоит убедиться, что терморегуляторы на них исправны.

«Перечень выполняемых застройщиком работ по квартире обычно является приложением к Договору долевого участия. Там указывается, что и в какой комплектации должно присутствовать в квартире. Желательно при приёмке иметь при себе экземпляр этого договора и убедиться, что все обозначенные работы выполнены», — рассказал Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ».

В квартире с отделкой, помимо всего вышесказанного, нужно узнать о материалах, которые использовались при ремонте. Дело в том, что качество ремонта определяется не только по наличию или отсутствию признаков брака, которые невозможно не заметить (отклеившиеся обои, трещины на стенах, отвалившаяся плитка и т. п.

Впрочем, застройщики редко сознательно скрывают строительные дефекты в новостройках. «Главным образом это связано с тем, что даже в случае, если брак будет обнаружен не на этапе приёмки квартиры, а несколько позже, покупатели могут потребовать его устранения, поскольку дом находится на гарантии. Если жильё приобретается в соответствии с 214-ФЗ, гарантия на него составит 5 лет», — рассказала Екатерина Фонарёва, коммерческий директор корпорации «Баркли».

Юридические нюансы

Передача квартиры застройщиком и принятие её участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту, который должен содержать следующую информацию: отражать факт передачи и приёмки квартиры (именно вашей квартиры) от застройщика её владельцу в конкретную дату с указанием конкретных параметров жилья, его состояния и обнаруженных дефектов.

Акт должен быть подписан и представителем застройщика, и владельцем квартиры. «Крайне важно при подписании акта узнать, имеются ли у представителя полномочия на подписание акта — проверить документы, удостоверяющие его личность», — советует Екатерина Баглаева, член коллегии адвокатов «Юков и Партнёры».

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Наверх
Adblock detector