Каков порядок оценки земельного надела и дома

Учитывающиеся параметры

При выполнении такой работы специалисты учитывают следующие факторы:

  • расположение территории, включая транспортную доступность, ландшафат, наличие ИЖС;
  • конъюктурные показатели рынка;
  • данные об экологическом состоянии территории;
  • иные внешние факторы.

При выполнении оценки обязательно учитывается официальное целевое предназначение земельного надела.

Выполнение подобной деятельности выполняется с учетом особенностей экономической целесообразности выращивания сельскохозяйственных культур при проведении работ с территорией, которая, прежде всего, предназначена для ведения подобной деятельности.

Частная территория, расположенная, например, на территории частно-садоводческих товариществ, оценивается с точки зрения оценки порядка практики купли-продажи аналогичных территорий. Причем, рассматривается стоимости того, что предлагается на уже освоенных территориях, и на пока только запланированных для обработки участках земли.

Более того, при выполнении этих действий стоит понимать, что определенные особенности оценки земельных участков характеризуют работу с владениями, имеющими единственного собственника или с долями территорий.

Рыночная и кадастровая стоимость участка

Каков порядок оценки земельного надела и дома

Рыночная оценка земельного участка – это цена земли с учётом рынка недвижимости. Эту стоимость нужно знать при перепродаже участка или объекта недвижимости, размещенного на нем.

Рыночную цену земельного участка устанавливает сам продавец по собственному усмотрению, но для удачной перепродажи важна объективная оценка. Заниженная стоимость невыгодна собственнику, завышенная уменьшает шансы земли на продажу. Поэтому целесообразно обратиться к независимому оценщику, который хорошо ориентируется в данной сфере.

Кадастровая стоимость нередко очень высока, соответственно, велик и накладываемый налог на землю. По этой причине владельцы часто оспаривают её. Дело в том, что кадастровая стоимость ориентируется на усредненных характеристиках, которые не зависят от особенностей конкретного участка.

Есть исключительные случаи, когда рыночная стоимость выше кадастровой. Это случается тогда, когда оценщики не заметили строящийся объект. Соответственно, после окончания стройки рыночная стоимость земли с домом оказывается дороже установленной ранее кадастровой.

Рыночная цена устанавливается на вторичном рынке, где владельцы перепродают землю. Данная стоимость участков зависит от спроса и предложения на участки данной категории в определенном регионе на данный момент времени.

Для первичного рынка, где государственные земли переходят к частным владельцам, купля-продажа осуществляется, исходя из величины кадастровой стоимости.

Какие документы необходимо предоставить для оценки дома и земельного участка?

Пакет документов, который необходимо предоставить оценщику, включает в себя:   

  • копия паспорта и свидетельства ИНН владельца объекта недвижимости (продавца);
  • оригинал кадастрового паспорта и плана земельного участка (если есть в наличии);
  • документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости (договор купли-продажи, договор дарения, договор покупки дома на аукционе, свидетельство о праве наследования и другие).

Документы, которые потребуется предоставить для оспаривание кадастровой стоимости земельного участка в суде, существенно отличаются при ведении работ с частным владельцем или организацией. Но в любой случае потребуются:

  • документы о проведении межевания, факт определения кадастровой стоимости;
  • свидетельства, подтверждающие права на владение;
  • личные документы.

Для организации также потребуется представить Устав.

Каков порядок оценки земельного надела и дома

Для проведения оценивания необходимы следующие документы:

  • документ на участок;
  • план надела;
  • ставка арендной стоимости;
  • документы на возведенные предметы недвижимости;
  • документы из бюро технической инвентаризации.
Предлагаем ознакомиться  Образцы актов приема передачи оборудования

Если на участке нет построек, перечень бумаг для оценщика включает в себя:

  • свидетельство на право владения землей;
  • кадастровый паспорт;
  • план участка (если таковой имеется);
  • паспорт владельца (для физического лица) или карточка организации (для юридического).

В том случае, если земельный участок передан по наследству, необходимо предоставить свидетельство о смерти предыдущего собственника.

Самый простой метод оценки земли – узнать, сколько стоят аналогичные участки в данном районе. В более сложных или спорных случаях лучше пригласить эксперта, который сможет качественно провести оценку и предоставить юридический документ, необходимый при продаже земельного надела.

Заказчик оценки обязан передать исполнителю следующие документы:

  • копию паспорта и ИНН собственника;
  • оригинал кадастрового паспорта и плана земельного надела;
  • правоустанавливающую документацию на имущество;
  • иные документы, необходимые для осуществления обязательных действий по оценке имущества.

Все бумаги должны содержать только актуальные и полные сведения, без помарок и ошибок.

От чего зависит стоимость земельного участка?

В процессе оценки исследуется средняя цена земель в исследуемом регионе, близость транспортных остановок, присутствие построек, экологическая обстановка, удаленность инфраструктуры.

Для территорий сельскохозяйственного предназначения важно учитывать урожайность земли (чернозем стоит в разы дороже глинозема), производственных расходов, цены реализации продукции в данном регионе, а еще весь ряд других важных нюансов.

В чем таятся особенности?

Идеальная ситуация проведения оценки стопроцентной территории, у которой есть только один обладатель, встречается не так уж и часто. В большей части случаев необходима оценка доли земельного участка. Ведь, в том числе, только грамотно проведенная кадастровая оценка дает возможность на полный правах вступить во владение той частью территории, которая принадлежит определенному обладателю.

Оценка доли земельного участка выполняется на основании представленного документа о разделении его территории и проведенном межевании. При её проведении учитываются:

  • цели использования;
  • количество и качество построек;
  • отсутствие или присутствие спорных вопросов по определению границ и территорий;
  • качество земли и общее экологическое состояние.

Только оптимальное сочетание всех указанных параметров, отсутствие конфликтов и споров, дает возможность оценить стоимость по максимальным параметрам.

Часто полученная цена на расположенные рядом доли равного размера могут существенно варьироваться в стоимости именно из-за присутствия некоторых негативных спорных моментов. Таких, как худшее состояние почвы или спор из-за границ территории с обладателем соседнего с границами доли участка.

Также потребуется исключить отсутствие планов у представителей местной власти на изменение условий и правил использования территории доли. Например, перевод именно этой части земельного владения на использование для других целей.

Все эти вопросы как раз и входят в понятие корректировки стоимости земельного участка.

Кто наделен правом проводить оценку и как определяется стоимость услуги?

Официальное право проведения оценки недвижимости закреплено за лицензированными экспертами. Оценщик обязан не только иметь официальный документ, позволяющий заниматься таким делом, но и состоять в СРО – специальном реестре. Кроме того, у каждого эксперта должен иметься страховой полис гражданской ответственности на сумму не менее 300 тыс. рублей.

Исходя из практики, собственники имущества вправе самостоятельно выбрать компанию-оценщика с учетом репутации и опыта специалиста, однако по факту многие банки направляют заемщиков только в те организации, с которым они непосредственно сотрудничают. Более того, в некоторых финансовых заведениях не принимают оценочное заключение эксперта, который в данный перечень не входит, что является незаконным.

Предлагаем ознакомиться  Что прикладывать к возражению на судебный приказ?

Что касается стоимости, то здесь многое зависит от характеристики самого объекта. К примеру, стоимость оценки загородного дома и участка будет намного дороже, чем оплата за оценку недвижимости, расположенной в городской черте.

Официальным правом проведения оценки объектов наделены независимые эксперты – лица, имеющие соответствующую лицензию, разрешающую ведение данного вида деятельности, состоящие в соответствующей СРО и имеющие полис страхования гражданской ответственности на сумму не менее 300 тысяч рублей. Как показывает практика, собственники объектов недвижимости выбирают оценщика самостоятельно, с учетом стоимости услуг, репутации специалиста и других критериев.

Однако, многие банковские организации, оформляя ипотечное кредитование, направляют заемщиков к определенным экспертам, сотрудничающим с конкретными СРО, которые взаимодействуют с финансовыми организациями, позволяя не сомневаться в объективности проведенной оценки имущества. Стоимость услуг независимого оценщика рассчитывается индивидуально, на основании рекомендаций СРО и в зависимости от удаленности объекта от города (если это оценка загородной недвижимости).

Существует несколько способов определения рыночной стоимости участка:

  • Обращение в компанию, которая работает с недвижимостью.
  • Обращение к независимому оценщику.
  • Оценка онлайн на сайтах в интернете.
  • Собственная оценка с учетом ряда формул.

Процедура оценки не всегда проста, поэтому иногда целесообразнее обратиться к специалисту, имеющему лицензию.

По результатам оценки будет выдан отчет об оценке земельного участка. Этот документ предоставляется в виде акта или справки с результатами проведенных расчетов. Данная бумага имеет юридическую силу.

Корректировка стоимости

Оценщик земли

Как раз все перечисленные параметры часто становятся основанием для обновления выполнения данных о стоимости принадлежащей обладателю территории. Такая процедура с равным успехом может быть востребована в отношении определения стоимости личных приусадебных владений и коммерческой земельной недвижимости.

Для выполнения корректировочных работ обладателю понадобится вновь представить полный пакет необходимых документов. В некоторых ситуациях потребуется обновить документы. Это придется выполнять, например, при необходимости внесения изменений или уточнений на основании подготовки материалов для решения спорных вопросов в области земельной недвижимости.

Таких, как, например, уточнение границ территории или обновление данных о стоимости выделенной территории. Корректировка обязательно понадобится в случае выделения долей владельцам из некогда единой территории. Такое часто случается при продаже части земельной территории или вступлении в наследование нескольких собственников.

5 методов самостоятельной оценки земельного участка

Если нет возможности пригласить оценщика из-за отсутствия такового специалиста в данном населенном пункте или из материальных соображений, можно выполнить оценку самостоятельно, применив описанные ниже методы.

Доходный метод

Это самый сложный способ оценивания, с составлением бизнес-плана. Применим для дорогих участков. Используется для продажи земли под строительство комплексов загородных объектов, туристических комплексов. В самостоятельной оценке применим редко.

Расчет затрат

При данном методе суммируются все расходы, которые понес владелец при облагораживании участка: проведение газопровода, выравнивание поверхности, постройка дома. Все данные затраты прибавляются к той цене, которую собственник платил в свое время за данный участок. Применяя этот метод, важно учитывать инфляцию, так как с каждым годом стоимость земли повышается.

Сравнительный метод

Стоимость земельного участка

(ЗУ1 ЗУ2 ЗУ3 ЗУ4 ЗУ5) : ОПЗУ, где

ЗУ – стоимость каждого участка;ОПЗУ – общая площадь земельных участков.

Найденное число следует умножить на количество квадратных метров продаваемого надела. Суммировать нужно стоимость участков с одинаковыми характеристиками: наличие или отсутствие капитального строения, подведённого газа, водопровода и т.д.

Предлагаем ознакомиться  Совмещение вакантной должности порядок оформления

Применим к большим участкам, которые впоследствии делятся на более мелкие. Сначала высчитывают, как лучше разделить участок на несколько небольших, затем высчитывается стоимость каждого из них с учетом площади и наличия построек, затем эти данные суммируются.

Метод соотнесения

Этот метод прост в применении, но для того чтобы им воспользоваться, нужно знать отдельную стоимость земли и построек. Данные цены суммируются, и получается примерная рыночная стоимость земельного надела.

Каков порядок проведения независимой оценки для суда?

Процедура оценивания – это достаточно сложное мероприятие, которое включает в себя сразу несколько этапов. Итак, очередность действий должна быть следующая:

  • сначала владелец жилья обращается к эксперту и оговаривает все условия оказания услуги, включая стоимость;
  • между экспертом и собственником заключается официальное соглашение, где прописаны все условия проведения процедуры;
  • после подписания документа владелец имущества передает исполнителю все необходимые документы, и совместно они определяют дату проведения оценки;
  • во время осмотра имущества исполнитель делает необходимые фотографии и записи;
  • на следующем этапе непосредственно проводится оценка с использованием аналогового, затратного или доходного методов;
  • в итоге гражданин получает официальное заключение, где указана полная информация о выполненной процедуре и фактическая стоимость имущества на текущий момент.

Для легитимности полученные документов, требуется соблюдение всех обязательных условий порядка и правил выполнения независимой оценки участка.

Для проведения этой работы потребуется приглашение независимых экспертов, имеющих квалификацию для проведения такой деятельности. В зависимости от ситуации, такие специалисты могут применять разнообразные методы. Но при этом порядок сохранится в неизменном виде.

Специалистам оценочной организации потребуется представить полный пакет документов, готовый подтвердить границы земель. Также работы выполняются на основании документов, представленных владельцами территории.

После получения полного пакета, специалисты выбирают метод оценки земельного участка. Сегодня используются такие вилы:

  • сравнение продаж;
  • выделение;
  • распределения;
  • капитализация земельной ренты;
  • остатка;
  • предполагаемого использования.

По итогам оценщик предоставляет заказчик документально зафиксированную документацию, в которой результаты такой оценки указываются. Эти материалы предоставляются на конкретное число выполнения работ. Далее они могут использоваться при любых операциях с земельной недвижимостью.

С его помощью сбор полного пакета документов и успешное завершение деятельности будет проведено в короткие сроки и в полном соответствии с обязательными требованиями.

5 шагов оценивания ЗУ

1 этап. Составление контракта на выполнение процедуры.

На данном этапе необходимо определиться с датами, методами проверки, составить график работ по оцениванию, а также определиться со стоимостью работы оценщика.

2 этап. Сбор и проверка сведений, важных для проведения оценки.

Осмотр территории и земли, которая к ней прилегает. Анализ месторасположения, финансовая информация. Проверка юридической документации.

3 этап. Анализ возможных способов использования земли.

Рыночная цена напрямую зависит от того, каким образом ее можно будет использовать. Здесь оценивается:

  • правовая обоснованность избранного варианта использования;
  • физическая возможность осуществления;
  • экономическая целесообразность;
  • самая высокая цена земли.

На данном этапе подводится итог, суммируются результаты проверок разными методами и выводится средняя цифра.

Стоимость зависит от размера территории, наличия или отсутствия капитального строения на участке. Самые высокие цены – у участков под коммерческую недвижимость. Также учитывается, с выездом составляется оценка или заочно по предоставленным документам.

Стоимость проведения оценки земельного участка в разных регионах варьируется от 2-х до 50-ти тысяч рублей.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Наверх
Adblock detector