Памятка для собственников квартир: осмотр и ремонт оборудования

Если отказать в доступе, могут быть такие последствия:

1. Составят акт и переложат на вас всю ответственность за ущерб.
2. Подадут в суд и заставят предоставить доступ в квартиру.

Последствия отказа

Собственники квартир в многоквартирном доме и управляющая компания обратились в суд с иском к другому собственнику о признании незаконными его действий по перепланировке и переустройству помещений. Масштаб изменений поражает: работы проходили в квартире площадью 1486 кв.м. Она занимала три этажа, мансардный этаж и надстройку дома. В квартиру были включены машинное помещение лифта на техническом этаже и часть лифтовой шахты.

Из-за перепланировки при прорыве водопроводной сети не представлялось возможным перекрыть воду в доме без согласия собственника квартиры, а при поломке вентиляционной системы восстановить её работу. Заполнение водой незаконно созданного на мансардном этаже бассейна могло привести к затоплению квартир этажами ниже и непредсказуемому поведению перекрытий дома.

В такой ситуации собственники помещений могут проинформировать управляющую компанию о нарушениях, а она должна направить нарушителю требование восстановить первоначальное состояние помещений. Если он игнорирует это требование, необходимо обратиться в суд, что и было сделано в рассматриваемом случае.

Для собственников и управляющей компании дело осложнялось тем, что Мосжилинспекция выдала разрешение на перепланировку. На этом основании нарушитель строил свою защиту в суде.

Суды первой и апелляционной инстанций отказали жителям дома и управляющей компании в удовлетворении исковых требований. Суды посчитали, что выданные Мосжилинспекцией распоряжения о проведении перепланировки в установленном порядке не отменялись и незаконными признаны не были, а произведённые работы по перепланировке квартир принял надзорный орган.

1. Обязание через суд

а) исполнитель направляет потребителю способом, позволяющим определить дату получения такого сообщения, или вручает под поспись письменное извещение с предложением сообщить об удобных для потребителя дате (датах) и времени допуска исполнителя для совершения проверки и разъяснением последствий бездействия потребителя или его отказа в допуске исполнителя к приборам учета;

б) потребитель обязан в течение 7 календарных дней со дня получения указанного извещения сообщить исполнителю способом, позволяющим определить дату получения такого сообщения исполнителем, об удобных для потребителя дате (датах) и времени в течение последующих 10 календарных дней, когда потребитель может обеспечить допуск исполнителя в занимаемое им жилое или нежилое помещение для проведения проверки.

Проще говоря, если управляющая компания в соответствии с законом заранее уведомила владельца квартиры о дате проведения работ, а тот, получив данное уведомление, не сообщил о том, что по уважительной причине он не может в этот день обеспечить доступ, а просто отказался допускать рабочих и представителей УК к общедомовому имуществу, то представители управляющей компании составляют «Акт об отказе в доступе в жилье».

После этого УК подает на владельца квартиры исковое заявление в суд, которое, как показывает судебная практика, практически всегда решается в пользу управляющей компании.

Мало того, на проигравшую сторону (т.е. на владельца жилья), накладывается обязанность компенсировать УК все судебные издержки, а также обязанность выплаты исполнительского сбора в пользу приставов. Общая сумма может достигать 10 000 рублей. Но и это еще не все неприятности.

2. Обеспечение доступа к стояку (демонтаж препятствий)

Учитывая тот факт, что владелец недвижимости обязан обеспечить доступ к общедомовому имуществу, разбор всего того, что было установлено при дорогом ремонте и мешает доступу (короба, плитка, сантехнические лючки, дизайнерские перегородки, и т.п.) ему придется сделать за собственный счет.Причем, требование об обеспечении доступа будет содержаться в решении суда. Но и это еще не все…

3. Ответственность за аварию

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

Если по вине владельца недвижимости, отказавшегося пустить рабочих к общедомовому имуществу, произойдет какая-либо авария и пострадает имущество других жильцов, то управляющая компания не будет нести за нее ответственность.

а) что собственник был надлежащим образом уведомлен о необходимости замены труб в его квартире;б) в согласованное время он не пустил представителей управляющей организации в квартиру;в) причиной аварии действительно стал прорыв трубы в той части, которая относится к квартире ответчика.

Поэтому прежде чем не пускать в квартиру сотрудников УК, следует тщательно взвесить возможные последствия своего отказа.

Собственник должен предоставить доступ к общедомовому имуществу в своей квартире

ВС РФ отменил решения нижестоящих судов. Суд постановил, что в соответствии с ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция невозможна без присоединения части общего имущества в многоквартирном доме, на такую работу должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Дело было направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 05.02.2019 № 5-КГ18-320).

«Даже если на перепланировку было выдано разрешение Жилищной инспекции, у управляющей компании есть возможность отстоять интересы собственников других помещений и убрать результаты перепланировки. Для этого потребуется проведение технико-строительных экспертиз. Это затратно, но если управляющая компания проведёт их, то покажет, что заботится о жителях многоквартирного дома. А хорошее отношение с собственниками всегда критически важно для управляющей компании.

В рассматриваемом случае требуется ещё и проработка норм градостроительного кодекса, так как данные работы были достаточно масштабными и затронули ряд конструктивных основ здания. И тогда их можно признать не просто перепланировкой помещения, а реконструкцией здания, что требует согласования не только жилищного надзора, но и государственного строительного надзора».

Кроме личного имущества в квартире могут находиться общие коммуникации — их называют транзитными. Например, общий стояк, который идет по всем этажам. Если в квартире есть такие коммуникации — они могут быть внутри помещений, в стенах или полу, — придется предоставить доступ для их осмотра и ремонта.

Недавно в Москве закончили рассматривать дело о доступе в квартиру для осмотра. Выводы суда пригодятся всем собственникам.

Управляющая компания из Москвы узнала, что в одной из квартир ее дома провели перепланировку и это могло повлиять на состояние коммуникаций. Попытались осмотреть квартиру, но собственники показали только ванную и маленькую комнату. А кухню и зал они не открыли: это, мол, личная собственность, не обязаны давать к ней доступ, на нас никто не жаловался. Подтверждение, что перепланировка согласована, владельцы квартиры тоже не предоставили.

Управляющая компания не собиралась отвечать за последствия переноса труб — и пошла в суд с требованием предоставить квартиру для осмотра. Первая инстанция встала на сторону УК: собственники обязаны показать всю квартиру, включая комнаты и кухню.

Апелляция была в пользу собственников квартиры: аварий не было, соседи не жалуются, ванную вам показали — отстаньте уже от собственников, нет повода лезть к ним в дом со своими проверками.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

А вот аргументы Верховного суда по поводу осмотра квартиры:

1. Собственники квартир должны пускать в квартиру представителей УК и надзорных органов, чтобы те осмотрели оборудование и, если надо, провели ремонт.
2. Управляющая компания отвечает за состояние коммуникаций и должна делать так, чтобы в доме все работало и не было аварий. Для этого она может проводить периодические осмотры и текущий ремонт, даже если ничего не случилось и никто не жалуется.
3. Доступ нужно предоставлять в заранее согласованное время. Для осмотра — не чаще 1 раза в 3 месяца, для ремонта — по мере необходимости, при авариях — в любое время.

Если собственник уверен, что с коммуникациями все в порядке

Допустим, к вам пришли рабочие и представитель УК и говорят: «Пустите нас в квартиру, потому что у вас течет труба и заливает соседей снизу». Но вы видите, что труба у вас не течет, лужи нет, все сухо. Ремонт труб не нужен, замена вентиля тоже не требуется.

Тогда вы имеете право не пускать в квартиру этих людей. Но имейте в виду, что они не уйдут просто так, а составят акт. Там напишут, что ремонт провести нельзя, потому что собственник не пускает в квартиру. Вам предложат подписать этот документ. Отказ не поможет, это просто зафиксируют при свидетелях.

Может получиться так, что на самом деле в протечке или поломке виновата управляющая компания или даже застройщик. Но при наличии акта они легко уйдут от ответственности, а возмещать ущерб придется вам.

Разве это не нарушение права на частную собственность?

Кроме права на частную собственность и неприкосновенность жилища есть обязанности:

1. Собственник должен содержать квартиру в таком состоянии, чтобы все работало и не было вреда общему имуществу и другим жильцам.
2. Управляющая компания должна следить, чтобы никто без разрешения не переносил стояки, а из-за сорванного вентиля не заливало соседей.

Что могут потребовать от собственника, который не пустил в квартиру для осмотра и ремонта?

Если выяснится, что ремонт все-таки был нужен и кто-то пострадал, придется возмещать:

1. Реальный ущерб — стоимость ремонта, мебели, оборудования и найма квартиры.
2. Моральный вред — дискомфорт соседей, если им пришлось снимать квартиру, жить в одной комнате или на время разъехаться.
3. Упущенную выгоду — если повреждена квартира, которую сдавали, и наниматели съехали.
4. Судебные расходы — если дело дошло до суда, истец нанял юриста, заказал экспертизу и заплатил госпошлину.

На практике суммы исков могут составлять сотни тысяч рублей.

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

Если пока ничего не случилось, могут заставить открыть квартиру для осмотра через суд. За неисполнение решения суда тоже придется платить:

1. Исполнительский сбор — 5000 Р.
2. Штраф — от 1000 до 2500 Р.