Гриненко С.В. Экономика недвижимости: Оценка недвижимости: Подходы к оценке недвижимости: Доходный подход

Лекция 5. Оценка объектов недвижимости (4 часа)

Специалисты-оценщики
обычно осуществляют оценку объекта
недвижимости всеми рассмотренными
подходами. Затем осуществляется выбор
итоговой величины стоимости объекта
оценки.

Согласование
– это процесс, в котором суждения и
логика применяются для выработки
итоговой оценки стоимости объекта
недвижимости на основании результатов,
полученных с помощью различных методов
оценки [16].

https://www.youtube.com/watch?v=upload

Существует несколько
способов определения итоговой величины
стоимости объекта оценки.

Математическое
взвешивание
результатов оценки заключается в
придании определенных весов (в процентах)
каждому результату оценки стоимости
объекта и расчета средневзвешенной
величины, которая и будет окончательной
величиной стоимости объекта.

Субъективное
взвешивание
результатов оценки состоит в интуитивном
взвешивании использованных методов
оценки путем анализа их преимуществ и
недостатков, придания определенных
весов результатам оценки, полученных
различными методами, и выбора на этой
основе окончательной величины стоимости
объекта недвижимости. Точность и
достоверность результата оценки в этом
случае зависят от квалификации и опыта
эксперта-оценщика.

9.1 Оценка земли

Как средство
производства земля имеет особенности,
оказывающие непосредственное влияние
на оценку недвижимости [21]:

  • земля не является
    результатом предшествующего труда;

  • пространственно
    ограничена;

  • незаменима другими
    средствами производства;

  • обладает постоянством
    местоположения;

  • неизнашиваема
    при правильном использовании;

  • территориально
    разнокачественна;

  • характеризуется
    специфической полезностью каждого
    конкретного земельного участка;

  • обладает плодородием
    и в сельском хозяйстве наиболее
    эффективно используются все ее полезные
    качества;

  • практически во
    всех сферах деятельности человека
    (кроме сельского и лесного хозяйства)
    выступает в основном в качестве
    пространственного операционного
    базиса, поэтому неразрывно связана с
    объектами, на ней расположенными:
    зданиями, сооружениями, дорогами,
    мелиоративными сооружениями, прочими
    материальными элементами, созданными
    трудом человека, так называемыми
    улучшениями.

При оценке
недвижимости считается, что земля имеет
стоимость, а остальное — это улучшения,
они добавляют вклад в стоимость.

Земельный участок— часть
земной территории, которая оборудована
и готова к использованию в различных
целях [22].

Улучшения, проводимые
для создания участка:

  • внешние:
    устройство улиц, тротуаров, дренажных
    и инженерных сетей;

  • внутренние:
    планировка, озеленение, асфальтирование,
    устройство выпусков для подключения
    инженерных сетей, коммуникаций связи
    и т.д.

1) полное право
собственности — возможность использования
свободного от арендаторов участка любым
законным способом;

2) право аренды —
возможность владения земельным участком
по договору аренды.

В России большинство
земель не продается, а сдается в аренду,
поэтому часто оценщики определяют не
стоимость земельного участка, а стоимость
прав его аренды.

Стоимость прав
аренды —
это сумма, которую готов заплатить
потенциальный покупатель за право
владения данным участком по договору
аренды с целью получения выгоды от этого
владения. Оценка прав аренды применяется
при определении цены продажи права
аренды земельного участка, при определении
стоимости объекта, частью которого
является арендуемый земельный участок,
и при оценке ущерба от расторжения
договора аренды.

При оценке земельного
участка следует определить вариант его
наилучшего и наиболее эффективного
использования (ННЭИ), который определяется
взаимодействием ряда факторов.

1) местоположение;

2) рыночный
спрос;

3) финансовая
обоснованность;

4) физическая
пригодность участка;

5) технологическая
обоснованность и физическая осуществимость;

6) законодательная
(юридическая) допустимость;

7) максимальная
доходность.

Особую категорию
представляют собой городские
земли. На их
ценность влияют величина города и его
производственно-хозяйственный потенциал,
уровень развития инженерной и социальной
инфраструктуры, региональные природные,
экологические и другие факторы.

На ценность того
или иного участка одни и те же факторы
могут оказывать противоположное влияние.

Большинство
земельных ресурсов в настоящее время
находится в государственной и муниципальной
собственности. Практика показывает,
что в рыночных условиях городские земли
являются ценнейшим ресурсом и могут
служить стабильным источником доходов
местного бюджета. Городские власти
определяют величину земельного налога,
арендную ставку за землю и нормативную
цену земельного участка при выкупе,
поэтому вопрос повышения эффективности
использования земель является актуальным
для них.

Существуют два
взгляда на ценность городских земель:

  • проектировщика-градостроителя
    в процессе функционального зонирования
    территории как раздела генерального
    плана города;

  • оценщика в процессе
    разработки кадастровой оценки земель.

Гриненко С.В. Экономика недвижимости: Оценка недвижимости: Подходы к оценке недвижимости: Доходный подход

Основой формирования
кадастровой оценки земель и функционального
зонирования территории должна выступать
комплексная градостроительная оценка
рыночной стоимости.

Выделяют несколько
методов оценки земли [23].

Нормативный
методзаключается
в определении нормативной цены земли.
Используется при передаче, выкупе земли
в собственность, установлении общей
совместной (долевой) собственности
сверх бесплатной нормы, передаче по
наследству или дарении, получении
кредита под залог, изъятии для
государственных или общественных нужд.

Земли городов
оцениваются с учетом плотности застройки,
престижности района, характера окружающего
землепользования, экологического
состояния, инженерно-транспортного
обустройства и др. Земли разделяют на
зоны, дифференцированные по базовым
ставкам земельного налога и нормативной
цене земли (Закон РФ «О плате за землю»).
Нормативная цена земли фиксируется в
Земельном кадастре.

Основа определения
нормативной цены земли: ставки земельного
налога и повышающие коэффициенты, льготы
по земельному налогу не учитываются.

В рыночных условиях
при наличии необходимой информации
целесообразно применять методы,
основанные на анализе рыночных данных.
Распоряжением Минимущества России от
07.03.2002 № 568-р утверждены Методические
рекомендации по определению рыночной
стоимости земельных участков. Как
правило, при оценке рыночной стоимости
земельных участков используются:

  • метод сравнения
    продаж,

  • метод выделения,

  • метод капитализации
    земельной ренты,

  • метод распределения,

  • метод остатка,

  • метод разбивки
    на участки.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

Метод сравнения
продажявляется
наиболее простым и эффективным методом
оценки, может использоваться для оценки
и фактически свободной, и предположительно
вакантной земли; позволяет определить
конкретную цену земельного участка
путем внесения процентных поправок к
ценам продаж аналогов. При отсутствии
информации о ценах сделок с земельными
участками допускается использование
цен предложения (спроса).

Общепринятые
элементы сравнения для земельных
участков:

  • права собственности,

  • условия
    финансирования,

  • особые условия
    продажи,

  • рыночные условия
    (изменяются во времени),

  • месторасположение
    (расстояние от города и дорог,
    характеристика окружения),

  • условия зонирования,

  • физические
    характеристики (размер, форма и глубина
    участка, угловое расположение, тип
    почв, рельеф),

  • доступные
    коммунальные услуги,

  • экономические
    характеристики,

  • наилучшее и
    наиболее эффективное использование.

Предлагаем ознакомиться  Целевое направление в вуз — как получить, особенности обучения

При оценке земли
можно использовать несколько единиц
сравнения, корректируя цену каждой из
них и получая в конце несколько значений
стоимости, определяющих диапазон
стоимости.

Метод дает достаточно
точные результаты только на развитом
информационно-открытом конкурентном
рынке.

Метод капитализации
земельной рентыоснован на
том, что при наличии достаточной
информации о ставках аренды земельных
участков можно проводить определение
стоимости этих участков как текущей
стоимости будущих доходов в виде арендной
платы за оцениваемый земельный участок.
В рамках данного метода величина
земельной ренты может рассчитываться
как доход от сдачи в аренду земельного
участка на условиях, сложившихся на
рынке земли.

где СL— стоимость
земельного участка, руб.;

IL— доход от
владения землей, руб.;

RL
— ставка капитализации для земли.

Ставка капитализации
определяется делением величины земельной
ренты по аналогичным земельным участкам
на цену их продажи или увеличением
безрисковой ставки отдачи на капитал
на величину премии за риск, связанный
с инвестированием капитала в оцениваемый
земельный участок.

Гриненко С.В. Экономика недвижимости: Оценка недвижимости: Подходы к оценке недвижимости: Доходный подход

Основные факторы,
влияющие на величину арендной ставки
земельного участка:
характеристики местоположения, размер,
форма, окружающий тип землепользования,
транспортная доступность, инженерное
оборудование.

Метод распределения(метод
соотношения, соотнесения, allocation)
— определение
составляющей стоимости земельного
участка на основании известного
соотношения стоимости земли и улучшений
в имущественном комплексе. Метод основан
на принципе
вклада и
утверждении того, что для каждого типа
недвижимости существует нормальное
соотношение между стоимостью земли и
построек. Наиболее достоверно это
соотношение для новых построек, они
близки к варианту лучшего и наиболее
эффективного использования.

Для применения
метода требуются достоверные статистические
данные о соотношении стоимостей земли
и всей собственности конкретного типа
недвижимости на заданном рынке. Однако
метод редко применяется даже на развитых
рынках, так как обладает низкой
достоверностью.

Метод выделения
(извлечения)
применяется
для оценки застроенных земельных
участков, если есть информация о ценах
сделок аналогичными объектами
недвижимости. Улучшения земельного
участка соответствуют его наиболее
эффективному использованию.

Метод предполагает
следующую последовательность действий:

  • определение
    элементов сравнения объектов;

  • определение
    отличий каждого аналога от объекта
    оценки;

  • расчет и внесение
    корректировок по каждому из элементов
    сравнения;

  • расчет рыночной
    стоимости единого объекта недвижимости,
    включающего в себя оцениваемый земельный
    участок, путем обоснованного обобщения
    скорректированных цен аналогов;

  • расчет стоимости
    замещения или стоимости воспроизводства
    улучшений оцениваемого земельного
    участка;

  • расчет рыночной
    стоимости оцениваемого земельного
    участка путем вычитания из рыночной
    стоимости единого объекта недвижимости,
    включающего в себя оцениваемый земельный
    участок, стоимости замещения или
    стоимости воспроизводства улучшений
    земельного участка.

10.2 Основные этапы ипотечного кредитования

Рынок ипотечного
капитала— это часть
финансового рынка, на котором
перераспределяются заемные финансовые
ресурсы, обеспеченные залогом недвижимости
[23].

Ипотечный кредит— это кредит,
обеспеченный определенной недвижимой
собственностью.

Ипотечное
кредитование— это
предоставление кредита под залог
недвижимого имущества.

Рынок ипотечного
капитала разделяется на первичный и
вторичный:

  • на первичном рынке
    обращаются первичные закладные;

  • на вторичном рынке
    покупаются и продаются закладные,
    полученные на первичном рынке.

В качестве ценных
бумаг на рынке ипотечного капитала
выступают закладные. Закладные— это
юридические документы, которые гарантируют
кредиторам получение платежей по кредиту
и возможность возврата вложенных средств
за счет реализации объекта залога, если
заемщик не выполняет своих обязательств
по кредитному договору [30].

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

Основными
участниками
первичного рынка ипотечного капитала
являются кредиторы, которые предоставляют
заемный капитал для приобретения и
развития недвижимости, и заемщики-инвесторы,
покупающие недвижимость в инвестиционных
целях. Развитие первичного рынка
ипотечного капитала — фактор решения
жилищной проблемы для многих семей
посредством ипотечного жилищного
кредитования.

В настоящее время
ипотека
часто рассматривается как долгосрочный
кредит на приобретение жилья под залог
недвижимости [21].

Залогодатель
– физическое или юридическое лицо,
предоставившее недвижимое имущество
в залог для обеспечения своего долга.К ним
предъявляются
следующие требования:

  • надежность и
    платежеспособность;

  • добровольное
    предоставление в залог недвижимого
    имущества;

  • способность внести
    авансовые платежи.

Залогодержатели
– юридические лица, выдающие кредиты
под залог недвижимого имущества.
К ним относятся банки, фонды и другие
кредитные учреждения, с которыми
залогодатели заключают договор о
предоставлении ипотечного кредита.
Ипотечные кредиторы осуществляют
обслуживание выданных ипотечных кредитов
в течение всего срока действия договора.

Ипотечный банк
– учреждение, которое специализируется
на выдаче долгосрочного кредита под
залог недвижимости. Ссуды такими банками
выдаются не только на жилищное, но и на
производственное строительство.

Кроме того, в
процессе выдачи ипотечного кредита
участвуют:

  • страховая
    компания
    ,
    которая должна застраховать имущество,
    являющееся предметом залога, (а так же
    жизнь и трудоспособность физического
    лица в случае ипотечного кредитования
    под залог жилой недвижимости);

  • оценочная
    компания
    ,
    которая оценивает стоимость покупаемого
    жилья;

  • органы
    государственной регистрация
    ,
    которые производят регистрацию права
    собственности и залог.

Во многих случаях
в процессе совершения сделки по получению
ипотечного кредита принимают участие
посреднические организации – риэлторские
фирмы, агентства недвижимости.

Выделяют следующие
этапы
ипотечного кредитования [23]:

  1. предварительный
    этап (разъяснение клиенту основных
    условий кредитования, передача списка
    документов для получения ссуды);

  2. сбор и проверка
    информации о клиенте и о залоге;

  3. оценка вероятности
    погашения кредита;

  4. принятие решения
    по кредиту (сумма, срок, ставка процента,
    порядок погашения);

  5. заключение
    кредитной сделки;

  6. обслуживание
    кредитной сделки;

  7. закрытие кредитной
    сделки.

5.1. Значение оценки недвижимости в рыночной экономике

Оценка недвижимости
— особая сфера профессиональной
деятельности на рынке недвижимости,
требующая высокой квалификации оценщика,
понимания принципов и методов оценки,
свободной ориентации на рынке недвижимости,
знания состояния и тенденций изменения
спроса и предложения на различных
сегментах рынка [24].

1) сфера профессиональной
деятельности на рынке недвижимого
имущества;

2) необходимый
элемент при совершении любой операции
с недвижимостью (купля, продажа, сдача
в аренду, обмен, принятие решений о
реализации проектов строительства или
реконструкции объектов недвижимости,
внесение объектов недвижимости в
уставный капитал и т. д.).

Проведение
оценки объектов недвижимости обязательно:

  • при продаже
    государственного или муниципального
    имущества;

  • при аренде
    государственного или муниципального
    имущества;

  • при залоге
    государственного или муниципального
    имущества;

  • при передаче в
    доверительное управление государственного
    или муниципального имущества;

  • при приватизации
    государственного или муниципального
    имущества;

  • при переуступке
    долговых обязательств, связанных с
    объектами оценки, принадлежащих
    государству или муниципальному
    образованию;

  • при оплате
    дополнительно выпущенных акций
    акционерного общества неденежными
    средствами на сумму, превышающую
    200-кратный минимальный размер оплаты
    труда;

  • при внесении
    государственного или муниципального
    имущества в качестве вклада в уставные
    капиталы, фонды юридических лиц;

  • при национализации
    имущества;

  • при выкупе имущества
    у собственника для государственных
    или муниципальных нужд;

  • при возникновении
    спора о стоимости объекта оценки, в том
    числе:

Предлагаем ознакомиться  К недвижимым вещам недвижимому имуществу недвижимости относятся

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

а) при исчислении
налогооблагаемой базы;

б) при ипотечном
кредитовании физических лиц;

  • при составлении
    брачных контрактов и разделе имущества
    разводящихся супругов.

Ранее оценка
недвижимости базировалась на определении
восстановительной стоимости (стоимости
воспроизводства) и расчете амортизационных
отчислений. Для приведения балансовой
стоимости основных фондов (зданий и
сооружений) в соответствие с действующими
ценами проводилась ее индексация путем
перемножения стоимости на соответствующие
коэффициенты, учитывающие инфляцию.

5.8. Отчет об оценке недвижимости

Отчет об оценке
— это письменный документ, отвечающий
всем требованиям профессиональной
этики, понятным и доступным образом
отражающий ход процесса оценки и
содержащий в себе использованные
оценщиком исходные данные, их анализ,
выводы и итоговую величину стоимости
[28].

Приложение к отчету
об оценке содержит все фотографии,
зарисовки и карты, не включенные в
основные разделы отчета. Иногда в
приложение включают словарь терминов.

Согласно ст. 11
Закона «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации», в отчете об
оценке указываются:

  • дата составления
    и порядковый номер отчета;

  • основание для
    проведения оценщиком оценки объекта
    оценки;

  • юридический адрес
    оценщика и сведения о выданной ему
    лицензии на осуществление оценочной
    деятельности по данному виду имущества;

  • точное описание
    объекта оценки, а в отношении объекта
    оценки, принадлежащего юридическому
    лицу,

  • реквизиты
    юридического лица и балансовая стоимость
    данного объекта оценки;

  • стандарты оценки
    для определения соответствующего вида
    стоимости объекта оценки, обоснование
    их использования при проведении оценки
    данного объекта оценки, перечень
    использованных при проведении оценки
    объекта оценки данных с указанием
    источников их получения, а также принятые
    при проведении оценки объекта оценки
    допущения;

  • последовательность
    определения стоимости объекта оценки
    и ее итоговая величина, а также ограничения
    и пределы применения полученного
    результата;

  • дата определения
    стоимости объекта оценки;

  • перечень документов,
    используемых оценщиком и устанавливающих
    количественные и качественные
    характеристики объекта оценки.

Гриненко С.В. Экономика недвижимости: Оценка недвижимости: Подходы к оценке недвижимости: Доходный подход

Отчет собственноручно
подписывается оценщиком и заверяется
печатью.

В случае наличия
спора о достоверности величины рыночной
или иной стоимости объекта оценки,
установленной в отчете, указанный спор
подлежит рассмотрению судом.

Вопросы и задания

  1. Какова
    роль оценки недвижимости в рыночной
    экономике?

  2. С
    какой целью оценивается стоимость
    недвижимости?

  3. В
    каких случаях оценка объектов недвижимости
    обязательна?

  4. Как
    различаются понятия “стоимость”
    и “цена” объекта недвижимости.

  5. Какие
    бывают виды стоимости объектов
    недвижимости?

  6. Какие
    факторы оказывают влияние на стоимость
    недвижимости?

  7. Что
    можно отнести к объективным факторам,
    влияющим на стоимость объектов
    недвижимости.

  8. Рассказать
    об оценочных принципах, связанных с
    рыночной средой.

  9. Рассказать
    об оценочных принципах, основанных на
    представлениях пользователя.

  10. Охарактеризуйте
    основные этапы индивидуальной оценки
    объектов недвижимости.

  11. Какие
    подходы используются к оценке
    недвижимости?

  12. Как
    согласуются результаты оценки
    недвижимости, полученные разными
    методами?

  13. Что содержит отчет
    об оценке недвижимости?

6.1. Содержание и принципы сравнительного подхода

Сравнительный
подход к
оценке недвижимости – это совокупность
методов оценки стоимости, основанных
на сравнении объекта оценки с его
аналогами, в отношении которых имеется
информация о ценах сделок с ними [23].

Применение
сравнительного подхода к оценке
недвижимости возможно, если объект не
является уникальным, имеется доступная
исчерпывающая информация об объекте и
условиях совершения сделки, сопоставимы
факторы, влияющие на стоимость сравниваемых
объектов.

В основе этого
подхода лежит предположение, что
рациональный покупатель не заплатит
за конкретную недвижимость больше, чем
ему обойдется приобретение объекта с
подобными свойствами. Реальность оценки
зависит от активности и насыщенности
сегмента рынка, к которому относится
оцениваемый тип недвижимости. Для
получения более точного результата
оценки требуется тщательный отбор
аналогов.

Сравнительный
подход базируется на принципах:

  • замещения;

  • сбалансированности;

  • спроса и предложения.

1. Изучение рынка.

https://www.youtube.com/watch?v=channelUCKyxp0ol3KFs0HkI3vPVcug

На начальном этапе
изучается рынок с целью выявления на
нем и его сегментах недавно проданных
и предлагаемых на продажу аналогов
объекта оценки.

2. Сбор и проверка
достоверности
информации
о предлагаемых на продажу или недавно
проданных аналогах объекта оценки;
сравнение объектов-аналогов с оцениваемым
объектом.

Основные источники
информации: данные регистрационных
служб, страховых компаний, информационных
служб и брокеров по недвижимости;
периодические издания по недвижимости;
информация, предоставляемая участниками
сделок; архивы оценщика.

Точность оценки
зависит от количества и качества
используемой для анализа информации,
поэтому необходимо придавать большое
значение сбору и проверке данных по
отобранным аналогам объекта оценки.

3.Корректировка
цен продаж
выбранных аналогов в соответствии с
отличиями от объекта оценки.

Скорректированная
цена имущества —
это цена продажи объекта сравнения
имущества после ее корректировки на
различия с объектом оценки.

4. Установление
стоимости объекта оценки
путем согласования скорректированных
цен объектов-аналогов.

7.3. Методы расчета стоимости воспроизводства (замещения)

— местоположение
(различия в соседском окружении и
районе);

Гриненко С.В. Экономика недвижимости: Оценка недвижимости: Подходы к оценке недвижимости: Доходный подход

— условия
финансирования
(в случае получения льготного кредита
от продавца, платежи дисконтируются по
рыночной ставке);

— условия сделки
(требуется корректировка при наличии
давления на продавца, семейной или
деловой связи между продавцом и
покупателем);

— дату продажи
(за небольшой интервал времени может
измениться уровень цен, состояние
рынка);

— физические
характеристики
(размер, возраст, износ объекта, количество
комнат и т.п.);

— экономические
характеристики
(текущие затраты на поддержание объекта
в функционально пригодном состоянии,
качество управления, условия и сроки
аренды);

— способ
использования
(квартира, которая после покупки стала
использоваться под магазин, могла быть
куплена значительно дороже, чем
аналогичная квартира, используемая для
проживания);

— компоненты
стоимости, не связанные с недвижимостью
(стоимость оборудования, мебели и т.п.).

1. Процентные
поправки вносятся
путем умножения цены продажи объекта-аналога
или его единицы сравнения на коэффициент,
отражающий степень различий в
характеристиках объекта-аналога и
оцениваемого объекта. Если оцениваемый
объект лучше сопоставимого аналога, то
к цене последнего вносится повышающий
коэффициент, если хуже – понижающий.

Расчет затрат на
новое строительство оцениваемых
улучшений включает определение стоимости
воспроизводства
или стоимости замещения.

Предлагаем ознакомиться  Приказ на сокращение штата и численности работников организации: скачать образец в связи с оптимизацией, как сократить должность в штатном расписании?

Затраты разделяют
на прямые и косвенные. Прямые
затраты —
это стоимость трудовых и материальных
ресурсов (расходы на оплату труда,
затраты на приобретение строительных
материалов, расходы на коммунальные
услуги, прибыль застройщика и др.).
Косвенные
затраты
возникают в ходе строительства, но их
нельзя непосредственно выявить в самом
сооружении (затраты на получение
лицензий, расходы по страхованию, расходы
по уплате налогов и т.д.). В процессе
оценки они могут определяться коэффициентом
к прямым затратам.

Стоимость
воспроизводства или стоимость замещения
объекта оценки рассчитывают, как правило,
одним из следующих методов:

  • сравнительной
    стоимости единицы;

  • стоимости
    укрупненных элементов;

  • количественного
    анализа.

Метод сравнительной
стоимости единицы— оценка
имущества на основе использования
единичных скорректированных укрупненных
показателей затрат на создание аналогов.

Заключается в
перемножении затрат на единицу сравнения
(1 кв.м.) недавно построенного аналога,
и количества единиц сравнения в
оцениваемом объекте. Для этого необходимо
установить размеры оцениваемого строения
и собрать данные о затратах на возведение
аналогичного.

Со
= См2
· Sо
· Кп
· Кн
· Км
· Кв
· Кпз
· Кндс, (1)

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

где Со
– стоимость оцениваемого объекта, руб.;

См2
– стоимость
1 кв.м. типичного сооружения на базовую
дату, руб.;


– площадь оцениваемого объекта (количество
единиц сравнения), кв.м.;

Кп
– коэффициент,
учитывающий возможное несоответствие
данных по площади объекта и строительной
площади (1,1-1,2);

Кн
– коэффициент, учитывающий возможное
несоответствие между оцениваемым
объектом и выбранным типичным сооружением
(для идентичного = 1);

Км
– коэффициент, учитывающий местоположение
объекта;

Кв
– коэффициент, учитывающий изменение
стоимости стройматериалов между базовой
датой и датой на момент оценки;

Кпз
– коэффициент, учитывающий прибыль
застройщика;

Кндс
– коэффициент, учитывающий НДС.

Метод стоимости
укрупненных элементов— оценка
имущества на основе величины стоимости
создания его основных элементов. В
методе используются данные о стоимости
различных элементов (составных частей)
здания — поэлементные затраты.

При оценке жилого
здания могут быть выделены затраты по
следующим направлениям: составление
сметы, подготовка и проверка планов
строительства, работы по подготовке
участка под строительство, земляные
работы, возведение фундамента, внутренние
стены, потолок, водосточные трубы,
лестницы, двери, окна, подведение воды,
система труб, слесарно-водопроводные
работы, электропроводка, окраска и др.

, (2)

где Сзд
– стоимость строительства здания, руб.;

Vi
– объем i-го
компонента, выраженный в физических
характеристиках – кв.м., м и др. ;

Ci
– стоимость единицы объема i-го
компонента, руб./кв.м., руб./м и др.;

n
– количество выделенных компонентов
здания;

Кн
– коэффициент, учитывающий имеющиеся
несоответствия между оцениваемым
объектом и выбранным типичным сооружением.

Гриненко С.В. Экономика недвижимости: Оценка недвижимости: Подходы к оценке недвижимости: Доходный подход

Существует несколько
вариантов использования метода разбивки
по компонентам:

  • Метод
    субподряда

    основан на том, что строитель-генподрядчик
    нанимает субподрядчиков для выполнения
    части строительных работ. Затем
    рассчитываются суммарные затраты по
    всем субподрядчикам.

  • Метод
    разбивки по профилю

    аналогичен предыдущему и основан на
    расчете затрат на наем различных
    специалистов.

  • Метод выделения
    затрат

    предполагает использование разных
    единиц сравнения для оценки разных
    компонент здания, после чего эти оценки
    суммируются

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

Метод стоимости
укрупненных элементов обеспечивает
лучшее сравнение элементов оцениваемого
объекта с типовыми элементами, поэтому
в результате применения позволяет
получить величину большей точности,
чем с использованием метода сравнительной
стоимости единицы.

Метод количественного
анализа—
оценка объекта на основе полной сметы
затрат на его воспроизводство. Стоимость
строительства определяется суммированием
всех затрат на возведение или установку
составных частей строения. Применение
метода требует составления перечня
всех материалов и оборудования, подсчета
трудовых затрат, необходимых для
установки каждого элемента, учета
косвенных, накладных расходов и прибыли
застройщика.

Сметная стоимость
строительства зданий и сооружений –
это сумма денежных средств, необходимых
для его осуществления в соответствии
с проектной документацией.

При составлении
смет (расчетов) инвестора и подрядчика
на альтернативной основе могут применяться
следующие методы расчета затрат:

  • Ресурсный
    метод –

    расчет в текущих (прогнозных) ценах и
    тарифах ресурсов (элементов затрат),
    ведется исходя из потребности в
    материалах, изделиях, конструкциях, а
    также данных о расстояниях и способах
    их доставки на место строительства,
    расходе энергоносителей на технологические
    цели, времени эксплуатации строительных
    машин и их составе, затратах труда
    рабочих.

  • Ресурсно-индексный
    метод

    это сочетание ресурсного метода с
    системой индексов на ресурсы, используемые
    в строительстве. Индексы
    стоимости (цен, затрат)

    относительные
    показатели, определяемые соотношением
    текущих (прогнозных) стоимостных
    показателей и базовых стоимостных
    показателей на сопоставимые по
    номенклатуре ресурсы.

  • Базисно-индексный
    метод –

    перерасчет затрат по строкам сметы из
    базисного уровня цен в текущий уровень
    цен при помощи индексов.

  • Базисно-компенсационный
    метод

    суммирование стоимости, исчисленной
    в базисном уровне сметных цен, и
    определяемых расчетами дополнительных
    затрат, связанных с изменением цен и
    тарифов на используемые ресурсы в
    процессе строительства.

Метод количественного
анализа очень трудоемок, его применение
основано на составлении перечня всех
материалов и оборудования, подсчете
необходимых для установки каждого
элемента трудовых затрат, что требует
привлечения квалифицированных сметчиков.
Однако данный метод обеспечивает
наиболее точные результаты.

7.1. Содержание и принципы затратного подхода

Затратный подходк оценке
недвижимости – совокупность методов
оценки, основанных на определении
затрат, необходимых для восстановления
либо замещения объекта оценки с учетом
накопленного им износа [23].

Подход базируется
на предположении, что типичный покупатель
не заплатит за готовый объект больше,
чем за создание объекта аналогичной
полезности. В процессе оценки используется
информация об уровне заработной платы,
накладных расходах, затратах на
оборудование, нормы прибыли строителей
в данном регионе, рыночные цены на
строительные материалы.

В основе затратного
подхода лежит принцип
замещения.

Гриненко С.В. Экономика недвижимости: Оценка недвижимости: Подходы к оценке недвижимости: Доходный подход

1. Расчет стоимости
земельного участка
(с учетом наиболее эффективного
использования).

2. Расчет затрат
на новое строительство
оцениваемых строений.

3. Расчет
накопленного износа
(физического, функционального и внешнего).

4. Расчет стоимости
улучшений
с учетом накопленного износа.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

5. Определение
итоговой стоимости недвижимости,
равной сумме стоимости улучшений и
стоимости земельного участка.

Гриненко С.В. Экономика недвижимости: Оценка недвижимости: Подходы к оценке недвижимости: Доходный подходhttps://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

Информация,
необходимая для применения затратного
подхода:

  • уровень заработной
    платы;

  • величина накладных
    расходов;

  • затраты на
    оборудование;

  • нормы прибыли
    строителей в данном регионе;

  • рыночные цены на
    строительные материалы.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Наверх
Adblock detector